Como funciona o cálculo
Partimos do preço médio por m² da cidade selecionada dentro do estado (UF), aplicamos o fator de padrão de acabamento e a depreciação por idade (cerca de 0,8% ao ano, limitada a 30%). Em seguida, somamos os prêmios por vaga de garagem, banheiro adicional e quarto extra.
Passo a passo
- Escolha o estado (UF) — ele define a base regional de preço por m².
- Selecione a cidade dentro do estado, ou 'Interior do estado' para a média regional.
- Informe a área útil (privativa), não a área total do terreno.
- Preencha quartos, banheiros e vagas: cada item tem peso próprio no valor.
- Ajuste a idade e o padrão para refletir o estado real de conservação.
Preço médio do m² por cidade (2026)
| Cidade | Preço médio do m² | Variação 12 meses |
|---|---|---|
| São Paulo | R$ 10.450 | +6,1% |
| Rio de Janeiro | R$ 10.100 | +7,4% |
| Florianópolis | R$ 11.800 | +9,2% |
| Belo Horizonte | R$ 8.300 | +4,8% |
| Curitiba | R$ 8.900 | +6,5% |
| Fortaleza | R$ 7.100 | +5,2% |
Dicas de quem já fez
- Compare com pelo menos cinco anúncios de imóveis semelhantes no mesmo bairro.
- Pequenas reformas de pintura e iluminação aumentam a percepção de valor sem grande custo.
- Documentação regularizada (habite-se, matrícula atualizada) evita deságio na venda.
Erros comuns
- Comparar com preços pedidos em anúncio em vez de valores efetivamente fechados.
- Ignorar a localização dentro do bairro: uma quadra muda o preço em até 20%.
- Superestimar o valor de benfeitorias muito personalizadas.
Normas técnicas aplicáveis
A NBR 14653 estabelece os procedimentos para avaliação de bens imóveis urbanos, incluindo métodos comparativos de dados de mercado.
Perguntas frequentes
Essa avaliação substitui um laudo?
Não. É uma estimativa de mercado. Para fins bancários ou judiciais é necessário laudo conforme a NBR 14653, feito por profissional habilitado.
Como o imóvel se deprecia com a idade?
Costuma perder cerca de 0,8% de valor por ano de idade, estabilizando quando bem conservado e reformado.
Vaga de garagem valoriza quanto?
Cada vaga adiciona em média 5% ao valor em capitais, podendo chegar a 10% em regiões centrais.
Conclusão
Use o valor estimado como ponto de partida da negociação e valide com anúncios reais do seu bairro antes de definir o preço de venda.