Como funciona o cálculo
Partimos do preço médio por m² da cidade selecionada dentro do estado (UF) e aplicamos os fatores de tipo de imóvel, padrão de acabamento, localização, conservação, lazer, andar (apartamento) e depreciação por idade (0,7% a 0,8% ao ano, limitada a 30%). Somamos os prêmios por vaga, suíte, banheiro e quarto extra, avaliamos o terreno separadamente (35% do m² urbano para casas e preço rural para sítios) e aplicamos o deságio por documentação.
Passo a passo
- Escolha o tipo de imóvel: casa, sobrado, apartamento ou sítio/chácara.
- Escolha o estado (UF) e a cidade — eles definem a base regional de preço por m².
- Defina a localização (central, bairro, condomínio, periferia ou zona rural).
- Informe a área construída e, para casa ou sítio, a área do terreno em m².
- Preencha quartos, suítes, banheiros e vagas: cada item tem peso próprio no valor.
- Ajuste idade, padrão, conservação, lazer e documentação para refletir a realidade.
Preço médio do m² por cidade (2026)
| Cidade | Preço médio do m² | Variação 12 meses |
|---|---|---|
| São Paulo | R$ 10.450 | +6,1% |
| Rio de Janeiro | R$ 10.100 | +7,4% |
| Florianópolis | R$ 11.800 | +9,2% |
| Belo Horizonte | R$ 8.300 | +4,8% |
| Curitiba | R$ 8.900 | +6,5% |
| Fortaleza | R$ 7.100 | +5,2% |
Dicas de quem já fez
- Compare com pelo menos cinco anúncios de imóveis semelhantes no mesmo bairro.
- Em apartamento, andar alto e cobertura chegam a valorizar de 4% a 18%.
- Em sítios, água (poço ou nascente), energia e acesso asfaltado pesam mais que a metragem.
- Documentação regularizada (habite-se, matrícula atualizada) evita deságio na venda.
Erros comuns
- Comparar com preços pedidos em anúncio em vez de valores efetivamente fechados.
- Somar a área do terreno na área construída — os preços por m² são diferentes.
- Ignorar a localização dentro do bairro: uma quadra muda o preço em até 20%.
- Avaliar sítio pelo m² urbano: a terra rural vale uma fração desse valor.
Normas técnicas aplicáveis
A NBR 14653 estabelece os procedimentos para avaliação de bens imóveis urbanos, incluindo métodos comparativos de dados de mercado.
Perguntas frequentes
Essa avaliação substitui um laudo?
Não. É uma estimativa de mercado. Para fins bancários ou judiciais é necessário laudo conforme a NBR 14653, feito por profissional habilitado.
A calculadora serve para apartamento?
Sim. Basta escolher 'Apartamento' no tipo de imóvel: o cálculo aplica fator de andar/posição, lazer do condomínio e ignora a área de terreno, já embutida na fração ideal.
Como avaliar um sítio ou chácara?
Escolha 'Sítio / chácara' e informe a área total do terreno em m² (1 hectare = 10.000 m²). A terra é avaliada por preço rural, ajustado por água, energia, acesso e área produtiva.
Como o imóvel se deprecia com a idade?
Costuma perder cerca de 0,8% de valor por ano de idade (0,7% em apartamentos), estabilizando quando bem conservado e reformado.
Vaga de garagem valoriza quanto?
Cada vaga adiciona em média 4% a 6% ao valor, podendo chegar a 10% em regiões centrais.
Conclusão
Use o valor estimado como ponto de partida da negociação e valide com anúncios reais do seu bairro antes de definir o preço de venda.